Những trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất

05/09/2025 | THẾ CHẤP VÀ CÁC GIAO DỊCH KHÁC

Việc thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức phổ biến để vay vốn tại ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, không phải lúc nào quyền sử dụng đất cũng được phép dùng làm tài sản bảo đảm. Pháp luật đất đai hiện hành đã quy định rõ những trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch. Hãy cùng Công chứng Gò Mây tìm hiểu rõ các trường hợp cụ thể qua bài viết dưới đây.

#1. Không đủ điều kiện chung để vay thế chấp

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất khi đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ một số trường hợp đặc biệt như: thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, tặng cho đất cho Nhà nước/cộng đồng, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án, hoặc hộ gia đình/cá nhân chưa có Giấy chứng nhận nhưng chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng đất để thực hiện dự án).
Thửa đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết có hiệu lực.
Đất không bị kê biên để thi hành án.
Đang trong thời hạn sử dụng đất.
Không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

#2. Không được thế chấp khi chưa có sự đồng ý của đồng sở hữu

Khi một thửa đất có nhiều người cùng đứng tên trên Sổ đỏ, quyền sử dụng đất được xác định là đồng sở hữu. Trong trường hợp này, việc thế chấp phải tuân thủ quy định tại Điều 27 Luật Đất đai 2024:

Nếu muốn thế chấp toàn bộ thửa đất, các đồng sở hữu phải lập văn bản ủy quyền cho một người đại diện đứng ra thực hiện giao dịch. Nếu không có sự ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của tất cả các chủ sử dụng đất, thì việc thế chấp Sổ đỏ không có giá trị pháp lý.
Trường hợp từng đồng sở hữu muốn sử dụng quyền của mình để thế chấp, họ có thể tách thửa và chỉ được thế chấp phần diện tích thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

#3. Quyền sử dụng đất thuộc trường hợp không được thế chấp

Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế: Bộ luật Dân sự 2015 quy định người quản lý di sản chỉ được bảo quản, không được bán, tặng cho hay thế chấp quyền sử dụng đất nếu chưa có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả những người thừa kế.
Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai: Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định rõ, tài sản hình thành trong tương lai có thể dùng làm bảo đảm, nhưng quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được thế chấp.

#4. Thuộc loại đất không được thế chấp theo quy định của Luật Đất đai 2024

Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư: Nếu được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức không thu tiền thì không được thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho hay góp vốn.
Đất thuê trả tiền hàng năm: Người sử dụng đất chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất, còn quyền sử dụng đất thuê thì không được thế chấp.
Đất rừng tự nhiên: Người được Nhà nước cho thuê đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên không được thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê lại hay góp vốn.
Đất quốc phòng, an ninh kết hợp với sản xuất, kinh tế: Quyền sử dụng đất, quyền thuê đất và cả tài sản gắn liền với đất của đơn vị quân đội, công an, đơn vị sự nghiệp công lập trong Quân đội và Công an đều không được thế chấp.

#5. Người chưa đủ 18 tuổi, người mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự

Theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024, người chưa đủ 18 tuổi, người mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự chỉ được thế chấp thông qua người đại diện hợp pháp (cha mẹ, người giám hộ, hoặc người do Tòa án chỉ định), không được tự mình thực hiện.

#6. Cá nhân là người dân tộc thiểu số

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, cá nhân là người dân tộc thiểu số thuộc hộ nghèo, cận nghèo được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo chính sách hỗ trợ thì không được thế chấp quyền sử dụng đất, trừ khi thế chấp tại ngân hàng chính sách.

Hy vọng bài viết trên đây đã giúp bạn nắm được cụ thể những trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Mọi hỗ trợ liên quan đến tư vấn pháp luật hoặc các dịch vụ công chứng, chứng thực đảm bảo an toàn pháp lý, vui lòng liên hệ Văn phòng Công chứng Gò Mây!