Thủ tục sang tên sổ đỏ khi không có di chúc

29/09/2025 | CÔNG CHỨNG DI CHÚC, THỪA KỀ

Khi một người qua đời mà không để lại di chúc, quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Trong trường hợp này, để chuyển quyền sử dụng và sang tên sổ đỏ, những người thừa kế cần thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định nhằm đảm bảo tính hợp pháp và tránh tranh chấp về sau. Hãy cùng Công chứng Gò Mây tìm hiểu qua bài viết dưới đây về thủ tục sang tên sổ đỏ khi không có di chúc, giúp bạn nắm rõ hồ sơ, quy trình thực hiện.

Quy định về thừa kế khi người để lại di sản mất mà không có di chúc

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, khi người để lại di sản qua đời mà không có di chúc, việc phân chia nhà, đất sẽ được thực hiện theo pháp luật. Cụ thể, người thừa kế theo pháp luật được xác định theo thứ tự hàng thừa kế như sau:

Hàng thừa kế thứ nhất: Bao gồm vợ hoặc chồng, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã mất.
Hàng thừa kế thứ hai: Bao gồm ông bà nội, ông bà ngoại, anh chị em ruột của người chết; cháu ruột mà người chết là ông bà nội, ông bà ngoại.
Hàng thừa kế thứ ba: Bao gồm cụ nội, cụ ngoại; bác, chú, cậu, cô, dì ruột của người chết; cháu ruột mà người chết là bác, chú, cậu, cô, dì; và chắt ruột mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thuộc cùng một hàng thừa kế sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau.

Trường hợp không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, từ chối nhận di sản, không có quyền hưởng hoặc bị truất quyền thừa kế, thì người ở hàng thừa kế sau mới được hưởng quyền thừa kế.

Thủ tục sang tên sổ đỏ khi không có di chúc

Trên thực tế, khi thực hiện thủ tục thừa kế nhà đất theo pháp luật, có thể phát sinh một số tình huống phổ biến như sau:

Trường hợp chỉ có một người thừa kế: Đây là trường hợp đơn giản nhất, người thừa kế chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên quyền sử dụng đất).
Trường hợp có tranh chấp về quyền thừa kế: Nếu các bên không thống nhất được việc chia di sản, vụ việc sẽ được giải quyết tại Tòa án. Sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật, các bên mới tiến hành thủ tục sang tên.
Trường hợp từ chối nhận di sản: Một hoặc nhiều người thừa kế có thể từ chối nhận phần di sản của mình để phần này được chuyển cho người khác.
Trường hợp các bên thỏa thuận phân chia di sản: Những người thừa kế thống nhất việc phân chia hoặc tặng cho phần thừa kế của mình cho một người.

#1. Thủ tục công chứng (áp dụng khi có việc từ chối nhận di sản hoặc thỏa thuận phân chia di sản)

Trường hợp 1: Người thừa kế từ chối nhận di sản

Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản, trừ trường hợp việc từ chối được thực hiện nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài sản của người đã chết.
Nếu người thừa kế muốn nhường phần nhà, đất cho người khác, họ có thể yêu cầu công chứng văn bản từ chối nhận di sản. Hồ sơ cần có:

Giấy tờ chứng minh mối quan hệ với người để lại di sản (giấy khai sinh, sổ hộ khẩu,…).
Giấy chứng tử hoặc giấy tờ tương đương.

Trường hợp 2: Các bên thỏa thuận phân chia di sản

Người thừa kế có thể cùng nhau lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản để xác định rõ phần được hưởng hoặc thống nhất tặng cho toàn bộ di sản cho một người.

Hồ sơ công chứng bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế.
Giấy chứng tử.
CMND/CCCD của người thừa kế.
Văn bản thỏa thuận (tự soạn hoặc yêu cầu công chứng viên hỗ trợ).

Nơi thực hiện: Phòng công chứng Nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tư nhân.

#2. Thủ tục kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ khi không có di chúc

Lệ phí trước bạ
Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhà ở giữa các đối tượng sau sẽ được miễn lệ phí trước bạ:

Vợ với chồng;
Cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi;
Cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể;
Ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại;
Anh, chị, em ruột với nhau.

Theo Thông tư 111/2013/TT-BTC, người nhận thừa kế nhà, đất vẫn phải thực hiện kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, kể cả khi thuộc diện được miễn.

Thuế thu nhập cá nhân
Người thừa kế phải nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 10% giá trị phần bất động sản được thừa kế.

Lệ phí địa chính
Mức thu lệ phí địa chính (khi đăng ký biến động sang tên sổ đỏ khi không có di chúc) do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tùy từng địa phương. Người thừa kế cần liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để biết mức thu cụ thể.

#3. Thủ tục sang tên sổ đỏ khi không có di chúc

Hồ sơ cần chuẩn bị khi sang tên sổ đỏ khi không có di chúc

Căn cứ Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khi thực hiện thủ tục sang tên, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau:

Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu;
Văn bản chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (như hợp đồng, văn bản thỏa thuận phân chia di sản…);
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu;
Tài liệu chứng minh thuộc đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có);
Tờ khai lệ phí trước bạ.

Lưu ý: Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân, thì không cần nộp tờ khai thuế trong hồ sơ đăng ký biến động.

Nơi nộp hồ sơ

Tùy từng trường hợp, người dân có thể lựa chọn địa điểm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ khi không có di chúc như sau:

Cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài:
- Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh;
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp cần xác định lại diện tích đất ở:
- Nộp tại Bộ phận Một cửa UBND cấp tỉnh.

Tiếp nhận và xử lý hồ sơ sang tên sổ đỏ khi không có di chúc

Nếu hồ sơ được nộp tại Bộ phận Một cửa, cơ quan này sẽ chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý.
Trường hợp cần xác định lại diện tích đất ở, hồ sơ sẽ được chuyển cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện.
Sau khi tiếp nhận, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.

Trả kết quả

Thời gian giải quyết thủ tục sang tên sổ đỏ khi không có di chúc không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan đăng ký đất đai nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Hy vọng bài viết trên đây đã giúp bạn nắm được cụ thể thủ tục sang tên sổ đỏ khi không có di chúc. Mọi hỗ trợ liên quan đến tư vấn pháp luật hoặc các dịch vụ công chứng, chứng thực đảm bảo an toàn pháp lý, vui lòng liên hệ Văn phòng Công chứng Gò Mây!