Những điểm mới về đất đai theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP

16/10/2025 | CÔNG CHỨNG MUA BÁN, TẶNG CHO

Nghị định 226/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 15/8/2025 là văn bản quan trọng hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024, với nhiều quy định mới liên quan đến xác định giá đất, bồi thường, phân cấp thực hiện… Những điểm mới về đất đai này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc trong quản lý và sử dụng đất, đồng thời đảm bảo minh bạch, công bằng và hiệu quả hơn trong các giao dịch đất đai. Hãy cùng Công chứng Gò Mây tìm hiểu những điểm mới nổi bật mà người dân, doanh nghiệp cần lưu ý qua bài viết dưới đây.

#1. HĐND tỉnh được quyền điều chỉnh giá đất linh hoạt theo thực tế

Từ 15/8/2025, theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP, Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh sẽ có thêm quyền xem xét tăng hoặc giảm giá đất tùy theo tình hình thực tế của địa phương.

Cụ thể, khi xây dựng bảng giá đất, HĐND tỉnh sẽ không chỉ dựa vào vị trí đất như trước đây, mà còn phải quy định rõ tiêu chí, số lượng vị trí cho từng loại đất và xem xét yếu tố thuận lợi hay bất lợi trong việc sử dụng đất.

Các loại đất có thể được điều chỉnh giá gồm:

Đất thương mại, dịch vụ hoặc đất sản xuất, kinh doanh có khả năng sinh lời cao;
Đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc trong cùng thửa đất có nhà ở;
Thửa đất ở có điều kiện thuận lợi hoặc bất lợi hơn so với các thửa cùng vị trí trong bảng giá đất.

Điểm mới về đất đai đáng chú ý là quy định đã bổ sung “đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở” vào nhóm được xét tăng/giảm giá và cho phép điều chỉnh theo cả hai hướng – tăng hoặc giảm, thay vì chỉ được tăng như trước đây.

#2. Bổ sung quy định bồi thường cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất

Điểm mới về đất đai theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP tiếp theo là khi Nhà nước thu hồi đất, người dân sẽ được bồi thường thêm đối với cây trồng và vật nuôi, đây là điểm mới so với Nghị định 88/2024/NĐ-CP trước đây.

Cụ thể:

Với cây lâu năm cho thu hoạch nhiều lần, nếu không xác định được phần sản lượng còn lại, tiền bồi thường sẽ được tính theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây.
Nếu chưa có quy trình sản xuất chuẩn cho loại cây hoặc vật nuôi bị ảnh hưởng do cấp có thẩm quyền ban hành, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào thực tế địa phương để ban hành phù hợp.

#3. Quy định về khung giá đất chính thức bị bãi bỏ

Điểm mới về đất đai đáng chú ý khác là từ 15/8/2025, Nghị định 96/2019/NĐ-CP – văn bản quy định khung giá đất của Chính phủ không còn hiệu lực.

Cùng với đó, Nghị định 26/2021/NĐ-CP liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh cũng bị hủy bỏ.

#4. Thay đổi 4 phương pháp định giá đất

Điểm mới về đất đai tiếp theo theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP là từ ngày 15/8/2025, bốn phương pháp định giá đất sẽ được điều chỉnh và cập nhật để phù hợp hơn với thực tế thị trường. Cụ thể:

Phương pháp so sánh: Cách xác định giá đất tham chiếu được làm rõ và chặt chẽ hơn.
Phương pháp thu nhập: Bổ sung các yếu tố phản ánh sát giá trị thực tế của đất trên thị trường.
Phương pháp thặng dư: Điều chỉnh cho phù hợp với quy định mới về chi phí phát triển dự án bất động sản.
Phương pháp hệ số điều chỉnh: Cập nhật thêm các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhằm phản ánh đúng tình hình thực tế.

#5. UBND cấp xã được xây dựng bảng giá đất

Trước đây, việc xây dựng bảng giá đất do UBND cấp huyện thực hiện theo chỉ đạo của UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, sau khi cả nước hoàn tất việc tổ chức chính quyền theo mô hình 2 cấp (tỉnh và xã), Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã điều chỉnh quy định này.

Theo đó, UBND cấp xã sẽ là cơ quan trực tiếp xây dựng bảng giá đất trên địa bàn thay cho cấp huyện trước đây, giúp công tác quản lý đất đai được sát thực tế và linh hoạt hơn.

#6. Có thể xác định giá đất công cộng theo giá đất thương mại

Theo quy định mới tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP, việc xác định giá cho các loại đất công cộng như đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở lưu trữ tro cốt… đã được điều chỉnh linh hoạt hơn.

Cụ thể, trong trường hợp bảng giá đất không có loại đất cùng mục đích sử dụng, thay vì chỉ căn cứ vào giá đất ở như trước đây, cơ quan có thẩm quyền có thể tham khảo thêm giá đất thương mại, dịch vụ tại khu vực lân cận để xác định mức giá phù hợp.

Đặc biệt, với đất xây dựng công trình sự nghiệp, nếu không có giá loại đất tương ứng thì được phép xác định dựa trên giá đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, giúp việc định giá phù hợp hơn với thực tế địa phương.

Điểm mới về đất đai này giúp linh hoạt và sát giá thị trường hơn, tránh tình trạng giá đất công cộng bị định quá thấp, gây khó khăn trong quản lý và sử dụng đất.

#7. Đất nông nghiệp trong cùng thửa có nhà ở có thể được điều chỉnh tăng hoặc giảm giá

Theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP, đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có nhà ở nay đã được bổ sung vào nhóm đất có thể được điều chỉnh giá – tức là tăng hoặc giảm tùy vào điều kiện thực tế.

Cụ thể, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để quy định mức điều chỉnh giá đối với các loại đất có yếu tố thuận lợi hoặc bất lợi trong việc sử dụng, như:

Đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất – kinh doanh có khả năng sinh lợi cao;
Đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc trong địa giới phường;
Và mới nhất là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở.

Như vậy, giá của loại đất này có thể tăng nếu nằm ở vị trí thuận lợi cho sử dụng và giảm nếu điều kiện không thuận lợi, giúp việc định giá đất phản ánh sát hơn với giá trị thực tế.

#8. Chủ tịch UBND cấp xã được quyền phê duyệt phương án đấu giá đất

Theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP, việc phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã có thay đổi đáng chú ý. Cụ thể, đối với những khu đất thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của cấp xã, Chủ tịch UBND cấp xã sẽ là người phê duyệt phương án đấu giá sau khi cơ quan quản lý đất đai cấp xã kiểm tra và hoàn thiện hồ sơ.

Trong khi đó, với các khu đất thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh, việc phê duyệt vẫn do Chủ tịch UBND cấp tỉnh thực hiện.

Như vậy, thẩm quyền của UBND cấp huyện đã được bỏ, đồng thời bổ sung quyền mới cho Chủ tịch UBND cấp xã, giúp phân cấp mạnh hơn và rút ngắn quy trình trong công tác đấu giá đất.

Hy vọng bài viết trên đây đã giúp bạn nắm được những điểm mới về đất đai theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP. Mọi hỗ trợ liên quan đến tư vấn pháp luật hoặc các dịch vụ công chứng, chứng thực đảm bảo an toàn pháp lý, vui lòng liên hệ Văn phòng Công chứng Gò Mây!